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Por el Editor Jurídico – El abogado: Miguel Ángel Gómez. E-mail: miguelann.oficial@gmail.com revistalanorma.com@gmail.com
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Desde hace más de 27 años existe una problemática en Colombia que perdura en la actualidad, con respecto a las solicitudes de legalización y adjudicación de predios urbanos los cuales carecen de titulares de derechos reales, tienen una falsa tradición y/o son baldíos, situación que tiene a muchos poseedores de buena fe en el limbo jurídico y sin luz al final del túnel.
Aunado a lo anterior, la Corte Constitucional ha orientado y ha dado luces con respecto al saneamiento de los predios urbanos que tienen la condición de “falsa tradición” y también de predios baldíos o sobre predios que carecen de una amplia cadena traditicia, para lo cual, existen varias Sentencias como la T-488 de 2014 y Sentencia SU 288 del 2022, en donde la Corte trae a colación los requisitos, los procedimientos y las condiciones para sanear dichos predios y sobre el derecho constitucional a acceder a la propiedad privada. Ya que con respecto a los bienes inmuebles urbanos que carecen de titular de Derechos reales, los juzgados promiscuos, civiles municipales y del circuito de Colombia, carecen de competencia, de conformidad con las facultades que la Ley 388 de 1997 otorga para predios de carácter urbano y designa la competencia a las Alcaldías Municipales o Distritales y/o a las secretarias de planeación para el inventario, el control y adjudicación de bienes baldíos o bienes inmuebles urbanos que carecen de titular de derecho real; ya que el Municipio o Distrito es la célula político-administrativa del territorio y tiene la responsabilidad de adjudicar y legalizar o sanear dichos predios de naturaleza privada urbana.
También, la Ley 388 de 1997 se direcciona a la protección del derecho constitucional a la protección de la Propiedad Privada, a desarrollar el Plan de Ordenamiento Territorial o Esquema de Ordenamiento Territorial, entre otras disposiciones con respecto a los usos de los suelos y sobre la propiedad. En este artículo no serán tratados los predios baldíos rurales o los predios que carecen de titular de derechos reales y los predios rurales que se encuentran en un estado de “Falsa Tradición”, ya que bien sabemos dicha competencia para su saneamiento y adjudicación le corresponde en la actualidad es a la Agencia Nacional de Tierras.
Continuando con el tema que nos atañe, los ciudadanos y particulares (los poseedores de buena fe) han realizado cadenas traditicias sobre el predio y/o predios urbanos “Baldíos, en falsa tradición y sin titular de derechos reales” a través del tiempo, han realizado mejoras, construcciones, actos de señor y dueño, realización de cercamientos o cerramientos al predio, pago de impuesto predial, pago de servicios, pago de impuesto de valorización, entre otros actos de señorío o de dominio, los cuales buscan que sus predios sean saneados y legalizados.
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En la actualidad, se evidencia que los jueces le tiran la pelota a la Administración Municipal y ésta a los jueces y viceversa por falta de un procedimiento para la adjudicación de predios urbanos en condición de baldíos o que carecen de titular de derechos reales, pues la ley 388 de 1997 regula los usos del suelo urbano en especial, pero dicha norma carece de un estatuto procesal o procedimental que indique las pautas para adjudicar mediante resolución o acto administrativo los predios privados que son baldíos, o tienen falsa tradición o que carecen de titular de derechos reales.
En otras palabras, hay duda tanto de la Administración Municipal como por parte de los Jueces sobre la naturaleza jurídica del Inmueble urbano en proceso de pertenencia razón por la cual rechazan las pretensiones de la demanda o la Administración Municipal rechaza la solicitud de adjudicación de predio urbano baldío o que carece de una amplia cadena de tradición.
Por otro lado, la Corte Constitucional ha indicado que la configuración del defecto sustantivo en los (procesos) que se declara la prescripción adquisitiva del dominio con fundamento en la presunción de propiedad privada consagrada en el artículo 1º de la Ley 200 de 1936 sobre predios cuya naturaleza jurídica está en duda por carecer de antecedentes registrales o titulares de derechos reales inscritos. (…) la definición de la dudosa naturaleza jurídica de los bienes pretendidos debe resolverse, en aplicación de la legislación agraria, mediante una interpretación armónica y sistemática de las diferentes normas existentes en torno a tan específico asunto, lo cual debe de aplicarse por analogía al saneamiento de los predios urbanos baldíos o que carecen de titular de derechos reales y son de naturaleza privada y que no son bienes del Municipio o Distrito.
En consecuencia, la Corte Constitucional en reiterada jurisprudencia, entre otras, en la ya mencionada Sentencia C-595 de 1995, ha precisado que los baldíos son bienes públicos de la Nación catalogados dentro de la categoría de bienes fiscales adjudicables, que la Nación los ha reservado para adjudicarlos de conformidad con lo que disponga el legislador (…).
Del mismo modo, indica la Corte Constitucional en la Sentencia SU 288/22 sobre la Línea jurisprudencial del tema que estamos tratando lo siguiente: La jurisprudencia más reciente indica que (i) los bienes baldíos no se pueden adquirir por prescripción; (ii) para desvirtuar la presunción de baldío se debe acreditar título originario expedido por el Estado que no haya perdido su eficacia legal, o título debidamente inscrito otorgado con anterioridad a la vigencia de la Ley 160 de 1994, en que consten tradiciones de dominio por un lapso no menor del término que señalan las leyes para la prescripción extraordinaria, en los términos del artículo 48 de dicha ley; (iii) la ausencia de prueba registral y titulares de derechos inscritos pone en duda la naturaleza privada del bien pretendido; (vi) de la ocupación con explotación económica no se sigue un cambio en la naturaleza del predio que lo convierta en privado susceptible de prescripción; (v) la disposición de los bienes baldíos está a cargo del Estado que es el único que puede desprenderse de su dominio mediante su adjudicación previo cumplimiento de los requisitos legales.
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Por otro lado, para los Abogados litigantes de Colombia, la ley 388 de 1997 está coja pues no tiene una norma procesal que la materialice en especial para el proceso de reconocimiento y adjudicación de predios privados urbanos que carecen de titulares de derechos reales o que no tienen una amplia cadena traditicia, razón por la cual los poseedores o entre comillas “dueños” de dichos inmuebles están en el limbo jurídico, y se carece de estabilidad jurídica en los títulos que poseen tales como: “escrituras públicas, contratos de promesa o de compraventa”, entre otros. Además, los jueces de la Republica carecen de competencia para que por medio de una Sentencia de Pertenencia puedan reconocer la posesión, la entrega o adjudicación de los bienes inmuebles urbanos que carecen de titular de Derechos Reales.
Por lo tanto, se le están violando a los ciudadanos (poseedores de buena fe de los predios urbanos que carecen de titular de derecho real) los Principios y derechos constitucionales, tal como lo indica el Artículo 58 Superior que: “Se garantizan la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores”. Así como se vulneran los artículos, 1, 2, 13, 29, 64, 83 y otros artículos conexos; así como también se viola la confianza legítima, la buena fe, la seguridad jurídica, el debido proceso, la moralidad administrativa, la transparencia, la economía procesal, entre otros principios de la Administración y demás disposiciones de la Carta Política y de la ley 1437 de 2011.
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Así como también, se viola lo que indica el Artículo 21 sobre el Derecho a la Propiedad Privada consignada en la Convención Americana de Derechos Humanos:
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Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes. La ley puede subordinar tal uso y goce al interés social.
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Ninguna persona puede ser privada de sus bienes, excepto mediante el pago de indemnización justa, por razones de utilidad pública o de interés social y en los casos y según las formas establecidas por la ley. (…) ____________________________
Por último, en el caso de que los Municipios y Distritos sigan en su renuencia y negligencia de implementar la ley 388 de 1997 los ciudadanos pueden proceder a interponer la Acción Constitucional de Cumplimiento, ya que es una herramienta otorgada por el Articulo 87 de la Carta Política, el cual reseña que: “Toda persona podrá acudir ante la autoridad judicial para hacer efectivo el cumplimiento de una ley o un acto administrativo. En caso de prosperar la acción, la sentencia ordenará a la autoridad renuente el cumplimiento del deber omitido”. Además, la acción de cumplimiento está encaminada a la ejecución de deberes que emanan de un mandato, contenido en la ley o en un acto administrativo, imperativo, inobjetable y expreso. Su objeto fue especificado por el propio constituyente el cual es de: asegurar el «cumplimiento de un deber omitido» contenido en «una ley o acto administrativo» que la autoridad competente se niega a ejecutar. Pero antes de presentar la Acción de Cumplimiento, se debe agotar la vía gubernativa o administrativa a través del Derecho de Petición instrumento otorgado por el artículo 23 de la Carta Magna, ya que el Derecho de Petición es un requisito obligatorio de procedibilidad que exige la ley y los jueces o magistrados de la república.
Un vistazo al Derecho a la Propiedad Privada en el Derecho Internacional
La propiedad ha sido reconocida internacionalmente como un derecho humano en los sistemas regionales de Europa, América y África. El desarrollo jurisprudencial de la garantía ofrecida por el artículo 1° del Primer Protocolo de 1952, adicional al Convenio Europeo para la Protección de los Derechos Humanos y de las Libertades Fundamentales de 1950, es amplio y detallado. La protección que otorga a la propiedad el artículo 14 de la Carta Africana de Derechos Humanos y de los Pueblos de 1981, o Carta de Banjul, en cambio, casi no ha sido interpretada y aplicada jurisprudencialmente. Entre ambas realidades se ubica el artículo 21 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, también conocida como Pacto de San José de Costa Rica, y la jurisprudencia relativa a esta disposición emanada de la Corte Interamericana.
La Declaración Universal de Derechos Humanos, adoptada por la Asamblea General de la ONU a través de la Resolución 217 (III) de 1948, establece en su artículo 17 que «toda persona tiene derecho a la propiedad, individual y colectivamente», y que nadie será privado arbitrariamente de su propiedad». No fue fácil encontrar un mínimo común denominador para la relación entre individuo y Estado que fuera aceptable para una sociedad internacional que, por primera vez, incluía países con importantes diferencias en lo político, social, económico y cultural. Esto explica, en parte, que la Declaración Universal no se transformara en un instrumento jurídicamente obligatorio, y que su contenido se centrara principalmente en los derechos civiles y políticos, más que en los derechos económicos, sociales y culturales. Con todo, la Resolución 217 (III) de 1948 sigue siendo considerada un instrumento esencial en la protección de los derechos humanos, e incluso probatoria de derecho internacional consuetudinario. Al prohibir las privaciones arbitrarias de la propiedad, la Declaración Universal admite implícitamente la potestad estatal de expropiar. Si bien es clara la influencia de este instrumento en los dos tratados multilaterales de la ONU de 1966, conocidos como Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos, y Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, ésta no se extendió al derecho de propiedad. Diferencias sobre el contenido del concepto mismo de propiedad, llevaron a que ninguno de los pactos de la ONU incluyera este derecho en su articulado. La reformulación de tal derecho en los países del entonces llamado segundo mundo, y la búsqueda de una soberanía económica que fortaleciera la débil independencia política de los estados del tercer mundo, terminó por poner en duda la pertenencia de la propiedad en el listado de derechos humanos reconocidos internacionalmente a partir de la Declaración Universal (…)
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